各县(市、区)物业管理行政主管部门、开发建设单位、物业服务企业:
为了规范前期物业管理招标投标活动,根据国务院建设部《前期物业管理招标投标管理暂行办法》、《河南省前期物业管理招标投标管理暂行办法》等有关规定,结合我市实际,就规范前期物业管理招标投标活动有关事宜通知如下:
一、凡总建筑面积在五万平方米以上的物业管理区域,应当通过公开招标方式选聘前期物业服务企业。
总建筑面积在五万平方米以下的物业管理区域,可以通过公开招标或邀请招标的方式选聘前期物业服务企业。
招标人采取公开招标方式的,应当在公共媒介上发布招标公告。同时,建设单位通过“河南省物业管理综合监管平台”和“安阳市物业管理协会网站”免费发布招标公告。
招标公告应当载明招标人的名称、招标项目的基本情况、招标投标活动时间安排、联系方式、投标申请人条件、资格预审方式以及获取招标文件的办法等事项。
招标人采取邀请招标方式的,应当向三个以上物业服务企业发出投标邀请书,投标邀请书应当包含前款规定的事项。
二、通过招投标方式选聘物业服务企业的物业项目,开发建设单位应当按照以下规定时限完成物业管理招投标工作:
(一)新建现售商品房项目应当在现售前30日完成;
(二)预售商品房项目在取得《商品房预售许可证》之前完成;
(三)非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成。
预售商品房项目未按照规定完成物业管理招投标的不得办理《商品房预售许可证》。
三、建设单位应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的十日前,通过“河南省物业管理综合监管平台”向物业所在地县级以上人民政府物业管理行政主管部门在线备案。
备案时应当通过平台提交以下资料电子版或者扫描件:
(一)河南省前期物业管理项目招标备案申请表;
(二)招标公告或者投标邀请书;
(三)招标文件;
(四)《建设工程规划许可证》及经城乡规划部门批准的规划详图;
(五)物业管理区域划分证明材料;
(六)法律、法规规定的其他材料
采用委托代理招标的,应当同时提交委托代理合同、代理机构营业执照、专业技术人证书及劳动合同(或社保缴纳证明)等。
招标文件应符合国家、省、市有关法律法规文件要求。
安阳市房产事务中心制定《安阳市前期物业管理项目招标文件(示范文本)》,供招标人参考使用。
四、物业管理行政主管部门在审核备案时,应严格审查应有要件。
五、符合招标公告要求或者资格预审合格的投标申请人超过10人以上时,在物业项目所在辖区的物业行政主管部门、街道办事处(乡镇人民政府)的监督下,招标人可以从中随机选择不少于5家合格的投标申请人。
符合招标公告要求或者资格预审合格的投标申请人不足三家的,招标人应当重新组织招标。
六、开标活动必须在物业项目所在辖区的物业行政主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)监督下进行。
七、 评标由招标人依法组建的评标委员会负责。
评标委员会由招标人代表和物业管理方面的专家组成,成员为五人以上单数,其中招标人代表以外的物业管理评标专家不得少于成员总数的五分之四。
八、评标委员会的专家成员,由招标人在开标前二十四小时内,从安阳市房产事务中心建立的专家库中采取随机抽取的方式确认,并由县(市、区)物业行政主管部门、招标人代表书面签字确定。
与投标人有利害关系的评标专家不得进入评标委员会,投标人认为评标委员会成员中需要回避的,应当当场提出申请,并说明理由。
九、评标方法采用综合评分法。
评分标准应当采取百分制的方法,包含商务标、技术标、价格标。评标委员会应严格按照《招标文件》进行评审,评标活动应符合国家、省、市相关法律法规及文件要求。
十、 经评标委员会评审,认为投标人投标文件不符合招标文件实质性要求的,可以否决其投标。
有效投标人不足三个的,招标人应当重新组织招标。
十一、符合下列情形之一的,评标委员会应当认定为无效投标:
(一)投标文件没有按照招标文件要求加盖印章或者出具授权委托书的;
(二)投标文件中承诺的服务标准或管理方案与法律法规规定或服务规范明显不一致的;
(三)投标报价的最终价格和计算方法不符合招标文件要求,成本核算中未如实核算相关社会保险、税费的或者以明显低于同城市物业服务社会平均成本价竞标的;
(四)发现投标人以他人名义投标、串通投标、以其他弄虚作假方式投标,或者以行贿手段谋取中标的。
十二、评标委员会完成评标后,应当向招标人出具书面评标报告,阐明评标委员会对各投标文件的评审和比较意见,并按照招标文件规定的评标标准和评标方法,推荐不超过三名有排序的合格的中标候选人。认定无效投标的还应当出具无效投标说明。
招标人应当按照中标候选人的排序确定中标人,也可委托评标委员会直接确定中标人。
十三、 招标人应当在完成评标后十五日内确定中标人,向中标人发出中标通知书,同时将中标结果通知所有未中标的投标人。
招标人和中标人应当按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同,不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。
十四、建设单位应当自确定中标人之日起十五日内,通过“河南省物业管理综合监管平台”向物业所在地县级以上人民政府物业管理行政主管部门在线备案。
备案时应当提交以下资料:
(一)开标评标过程;
(二)确定中标人的方式及理由;
(三)评标委员会的评标报告;
(四)中标人的投标文件;
(五)前期物业服务合同;
(六)法律、法规规定的其他材料。
物业管理行政主管部门应当自受理中标备案申请之日起一个工作日内,通过“河南省物业管理综合监管平台”对符合条件的出具物业管理项目中标备案通知书。
十五、在商品房销售时,开发建设单位应将《前期物业服务合同》的主要内容,在商品房销售现场明显位置向买受人明示。
十六、在《商品房预售合同》中,应包含《前期物业服务合同》的主要内容,否则,《商品房预售合同》备案不予受理。
十七、代理物业管理项目的招标机构相关从业人员应熟知物业管理相关知识,参加物业管理业务培训。
十八、建设单位存在下列情形之一的,由县(市、区)人民政府物业管理行政主管部门按照有关规定予以处理,并记入该企业不良行为记录。
(一)未通过招标投标方式选聘物业服务企业的;
(二)向他人透露潜在投标人名称、数量的;
(三)与投标人串通、泄露招标信息的。
十九、 物业服务企业存在下列情况之一的,由县(市、区)人民政府物业管理行政主管部门按照有关规定予以处理,并记入该企业不良行为记录。
(一)未通过招标投标方式擅自承接物业项目的;
(二)与他人串通投标的;
(三)投标人以他人名义投标或者以其他方式弄虚作假,骗取中标的;
(四)以向招标人或者评标委员会成员行贿等违法违纪手段谋取中标的;
(五)无正当理由拒不签订前期物业服务合同的。
二十、本通知从下发之日起实施。
2025年4月3日